Aunque en estos momentos los volúmenes de compraventa de vivienda y las tasas de crecimiento están lejos de un escenario de burbuja, “se observan hechos que apuntan que la reproducción del fenómeno no está ni mucho menos descartada”, sostiene Vicente Pérez Quintana, sociólogo urbanista y responsable de Urbanismo y Vivienda de la FRAVM. Hechos como el incremento de las transmisiones de los últimos tres años, la reactivación de la construcción de vivienda privada nueva, el alza generalizada de los precios (de manera aguda en Euskadi, Madrid y Cataluña), el desmadre del mercado del alquiler o la ridícula inversión en vivienda pública de los últimos años. Elementos que si los cruzamos con otros como el estancamiento de los salarios o la turistificación de algunas zonas nos sitúan ante un panorama de máximo riesgo en el que se hace urgente una intervención por parte de los poderes públicos. Al menos así lo entiende la FRAVM, que hoy hace público el citado documento sobre la situación de la vivienda y que enviará a todos los partidos políticos con objeto de lograr compromisos de cara a las próximas elecciones autonómicas y municipales. También lo remitirá a la Comunidad de Madrid y a los ayuntamientos de la región.
Se trata de un trabajo de 129 páginas elaborado por Pérez Quintana y dividido en dos partes claramente diferenciadas. La primera incluye un breve diagnóstico de situación y un completo cuadro de propuestas, destinadas a garantizar la vivienda como derecho para toda la población, un marco en el que la FRAVM lleva más de 40 años moviéndose. La segunda se identifica con un informe sobre distintos aspectos de la vivienda en España y en la Comunidad de Madrid que sirve para sustentar, precisamente, esas propuestas.
El documento recoge una batería cuantiosa de medidas. La primera de ellas, la aprobación de una ley autonómica que regule el derecho a techo e impida los desalojos sin alternativa habitacional y el corte de suministros básicos, como ya proponía la Iniciativa Legislativa Popular que la FRAVM presentó hace unos meses en la Asamblea de Madrid junto a la PAH y la Asociación Libre de Abogados. La federación también propone la modificación de la legislación hipotecaria a fin de regular la dación en pago para las viviendas habituales, una medida que debería ser retroactiva, acogiendo, al menos, las ejecuciones hipotecarias desde 2008 hasta nuestros días.
En el ámbito del derecho a la vivienda, la organización vecinal sugiere también avanzar hacia el modelo Housing First para combatir el sinhogarismo, atendiendo experiencias exitosas de EEUU o Finlandia; así como eliminar los núcleos de chabolismo aún existentes en la región (como El Gallinero) con realojos y “soluciones acordes a la situación y a las característicias del colectivo”, contando siempre con su participación.
Vivienda vacía
España es uno de los Estados de la UE más permisivos con las viviendas vacías, y para ponerlas en circulación la FRAVM propone gravarlas con un recargo de hasta un 50% de la cuota líquida en el IBI (algo que deberían ejecutar los ayuntamientos) o con un impuesto de ámbito autonómico, como ya sucede en Cataluña. Pero si esto no da los resultados esperados, la federación sugiere incluso la aprobación, por ley, de una norma que permita la “expropiación temporal del usufructo, acotada a inmuebles cuyos titulares sean grandes tenedores”. Las viviendas expropiadas serían incorporadas al patrimonio gestionado por las agencias públicas de alquiler o a las empresas públicas de vivienda.
Fomento del alquiler
El peso del alquiler en España sigue muy por debajo de la media europea, que en 2017 llegaba al 30,5% de las viviendas. De hecho, solo los países del Este presentan hoy tasas inferiores a la española, que se sitúa en torno al 20%. Con la crisis, ese peso se incrementó hasta llegar al 25% en 2016 en lugares como Baleares y Madrid, lugares que hoy viven una auténtica burbuja. Los precios se encuentran absolutamente desbocados y en lo que va de año hemos llegado a una media de 10 €/mes/m² , con máximos de 15-18 €/mes/m² en capitales como Barcelona, Madrid y Donostia-San Sebastián.
La proliferación de las viviendas de uso turístico (VUT) aparece como una de las causas del aumento desmedido de las rentas de alquiler, pero no es la única. Otras son “la corta duración de los contratos, la revisión libre de las rentas a partir del tercer año y la nimiedad del parque público (“tanto más lastrado por las ventas a los fondos buitre”). El incremento de los precios está generando la expulsión de parte de la población residente en muchos barrios, así como la precarización de la vida de muchas familias. “Las rentas de alquiler han alcanzado niveles alarmantes, llegando a superar tasas de esfuerzo del 50% [de la renta familiar]”, subraya Pérez Quintana, antes de recordar el repunte en los últimos meses de los lanzamientos judiciales por impago de alquileres, que paradójicamente coincide con un descenso de las ejecuciones hipotecarias.
A pesar de esta situación, la FRAVM tiene claro que la respuesta de las administraciones no puede ser impulsar la vivienda en propiedad y volver a épocas pasadas que tanto dolor y tanta desigualdad social han generado. Todo lo contrario. “Es fundamental crear las condiciones favorables” para que gane peso el alquiler con medidas como la modificación de la LAU, el impulso de las agencias públicas del alquiler, el incremento del parque público madrileño (hasta llegar a las 130.000 viviendas en toda la región), la reversión de la venta de las viviendas del IVIMA y de la EMVS a fondos buitre que se produjo en 2013, la creación de un parque de alquiler con las viviendas adjudicadas a las entidades financieras en los procedimientos de ejecución hipotecaria o la regulación y promoción de las cooperativas de alquiler.
Regulación de las VUT
La proliferación descontrolada de las VUT en distritos de la almendra central de Madrid como Centro o Chamberí está provocando el desplazamiento de las personas residentes con rentas más modestas, amén de numerosos problemas de convivencia. Aunque la posición de partida de la FRAVM es que este tipo de establecimientos no deberían existir pues el alojamiento turístico habría de realizarse en establecimientos especializados y calificados, de hacerlo las VUT deberían ser sometidas a un estricto control y vigilancia para evitar efectos negativos en la vecindad. A tal fin, las asociaciones vecinales proponen, entre otras cosas, declarar al distrito Centro como área turística saturada, actualizar la Ley de Ordenación del Turismo de la Comunidad así como las Normas Urbanísticas del PGOUM, exigir a las VUT un certificado de idoneidad y modificar la Ley de Propiedad Horizontal con el objeto de que sea obligatorio el consentimiento preceptivo de la comunidad de propietarios para instalar una vivienda turística en cualquier edificio residencial.
Impulso de la rehabilitación
Alrededor de dos tercios del parque de vivienda de la capital, es decir, un millón de inmuebles, fue construido antes de 1980 o carece de ascensor, por lo que es susceptible de una intervención en materia de rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética. A ese millón hay que sumar 800.000 viviendas que se encuentran en otros municipios de la región, unas cifras que deberían traducirse en unos volúmenes consecuentes de actuación pública. Y, sin embargo, las medidas de fomento adoptadas por las administraciones en los últimos años, en particular aquellas procedentes del Gobierno regional, son absolutamente irrisorias. No solo eso. La Comunidad de Madrid, con la Ley 4/2012, paralizó de forma abrupta las ayudas a la rehabilitación y a la instalación de ascensores, lo que ha dejado a miles de familias madrileñas sin cobrar las subvenciones comprometidas, en ocasiones con importantes deudas.
Consciente de la rehabilitación constituye “un muy prometedor sector de actividad económica y generación de empleo”, la FRAVM, además de que el Gobierno regional salde la citada deuda procedente de las ayudas de rehabilitación (que asciende a entre 50 y 60 millones de euros), propone la aprobación de una Ley de Rehabilitación de la Comunidad de Madrid o la inclusión de un título específico en la modificación de la Ley del Suelo con el objeto de regular e impulsar adecuadamente este ámbito. Además, sugiere una adecuada articulación de los planes de rehabilitación municipales, autonómico y estatal, que deberían traducirse, entre los tres, en una inversión mínima anual de 400 millones de euros (al valor constante de 2018).
Estos planes han de aprovecharse para eliminar el amianto que aún persiste en decenas de miles de edificios e instalaciones, para lo cual cada municipio debería elaborar, previamente, un catálogo de inmuebles afectados.
Intervención del mercado
La persistencia de un volumen importante de viviendas vacías (150.000 en la capital) y la existencia de una bolsa de suelo calificado vacante hacen que, en contra del mantra que una y otra vez repiten inversores y constructoras, no sea necesario calificar más suelo para absorber el crecimiento de la demanda de vivienda en la región. “Antes bien, sería viable (y deseable) habilitar en la legislación la posibilidad de desclasificar suelos urbanizables pasándolos a la condición de no urbanizables”, sostiene la FRAVM en su documento, en el que reclama una mayor intervención pública en el mercado de suelo y vivienda. Una intervención que sirva para reducir la actual dependencia de la financiación local de los ingresos procedentes del ladrillo, mantener e incluso ampliar el patrimonio municipal de suelo y para favorecer la construcción de vivienda protegida.
Finalmente, coherente con todo lo anterior, la FRAVM propone que el gasto/inversión en vivienda de las administraciones públicas españolas se acerque al 3% del PIB (como sucede en Suecia, Reino Unido y Holanda) o, al menos, al 2%, siguiendo el ejemplo de países domo Austria, Alemania o Francia. Hoy en día, este porcentaje en España no llega siquiera al 1% del PIB:
Puedes descargarte el documento “Medidas sobre política de vivienda: propuestas de la FRAVM” en el siguiente enlace.
